Право застройки в судебной практике

Введение

Возникнув в древнеримской юриспруденции (конструкция «суперфиций») и по сущности, являясь целевым ограниченным вещным правом на вещь (чужую) в виде земельного участка, право застройки проникло в процессе эволюции права в различные правовые системы. Попытки внедрения в современную российскую правовую систему указанного права, нашедшего определенное отражение в дореволюционном законодательстве в качестве самостоятельного и, при этом, ограниченного вещного права, продемонстрированы в Концепции развития национального гражданского законодательства РФ (2009 г.). На основании п. 6.3 названного документа данное вещное право распространяется, когда участок используется, в целях строительства объектов недвижимости с последующей их эксплуатацией. Содержание права постройки, по смыслу Концепции, - пользование, владение, как участком, так и возведенным на нем объектом, при этом к признакам права застройки относится: срочность, отчуждаемость, равно, как и возмездность. На основе Концепции были предприняты неоднократные попытки о внедрении исследуемого вещного права в национальное гражданско-правовое поле. Однако, необходимо отметить об отсутствии на настоящем этапе реализации инициатив законодателя в указанном направлении.

Признавая отсутствие специального правового регулирования исследуемого вещного права, как и тот факт, что право застройкиэто право на чужую вещь (земельный участок) и одновременно - юридическое основание для его застройки, суды при рассмотрении споров руководствуются нормами земельного, жилищного, градостроительного, гражданского законодательства, в частности, - ст.263 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Указанная норма предусматривает: собственник участка вправе осуществлять возведение зданий, сооружений, реализовывать их снос, перестройку, равно, как и формировать разрешение на строительство иным лицам. Осуществление указанных полномочий не должно входить в противоречие с градостроительными и строительными нормативами, с целевым предназначением участка. При этом, при факте признания постройки самовольной, наступают последствия (ст.222 ГК РФ).

Не раскрывая, между тем, понятие категорий «право застройки», как и «застройка земельного участка», законодатель в ст. 263 ГК РФ указывает только на полномочия собственника.

Принимая во внимание сказанное, как и отсутствие реализации соответствующих положений Концепции развития гражданского законодательства, указанные и иные коллизии детерминируют проблемы правоприменения, демонстрируемые в судебной практике, подтверждая актуальность избранной темы. Внимание к данной проблематике отмечено Верховным Судом РФ, который в 2025 г. отразил ряд важных правовых позиций в отношении права застройки (в части самовольного строительства, признания права собственности на объекты и пр.).

Данными актуальными вопросами и проблемами занимались многие ведущие ученые различных этапов развития отечественной науки - Е.В. Васьковский и В.В. Витрянский, О.С. Иоффе и Д.И. Мейер, И.А. Покровский и К.П. Победоносцев, В.И. Синайский и Г.Ф. Шершеневич. На современном этапе право застройки исследуется К.Е. Путря, А.М. Аббасовой, А.В. Демкиной, О.А. Полежаевым, другими представителями научного сообщества. Признавая значительный вклад данных и иных ученых в исследование права застройки и ввиду отсутствия в российском праве надлежащего правового регулирования и вытекающих из изложенного сложностей в правоприменительной практике, судебная практика демонстрирует многочисленные судебные разбирательства. Изложенное предопределяет недостаточный уровень разработанности данной проблематики и подчеркивает необходимость в дальнейших исследованиях.

Обсуждение

Право, как системная и комплексная общность исходящих от государственного образования и обладающих обязывающим характером социальных норм, является необходимым юридическим инструментарием [3, с. 328], регулирующим определенные правила общественной деятельности, поведение субъекта, в том числе, в сфере застройки. Не существуя в социокультурном контексте [4, с. 109], и не выступая в качестве важного юридического инструментария, обусловленного волей государства, право застройки, не предусмотренное как таковое в настоящее время в российском праве в качестве самостоятельного правового института, регулируется межотраслевыми нормами права (гражданского - в частности, нормы об аренде, земельного, градостроительного, пр.). Тем самым, представляется возможным признать, что в настоящее время в Российской Федерации отсутствует институт «права застройки», в том понимании, в котором оно необходимо, что затрудняет эффективное правоприменение в сфере вещных прав, обуславливая проблемы на практике и судебные споры.

Современная строительная аренда, как справедливо и неоднократно отмечалось в доктрине, не относится напрямую к институту аренды, поскольку противоречит принципу единства судьбы участка земли и возведенных на ней строений (объектов недвижимости). При этом, по мнению М.П. Засецкого, наделение собственника участка юридическими полномочиями в отношении предоставления третьим лицам возможности возводить строительством объекты недвижимости на своем участке, в значительной степени напоминающего содержание права застройки (в древнеримской интерпретации), не может быть признано в полном объеме таковым, так как по смыслу позиции законодателя, подобная практическая ситуация выступает в качестве основания для заключения сделки аренды в отношении участка земли, на котором планируется возведение соответствующего объекта строительства [1, с. 89; 2, с.352].

Указанные практические ситуации детерминируют сложности правоприменения, обуславливая многочисленные споры, рассматриваемые в суде, связанные, в частности, со сроком действия отношений в сфере строительной аренды, особенно когда соответствующие земельные участки относятся к государственной форме собственности.

Споры в российском суде, касающиеся права застройки достаточно разнообразны и имеют отношение также к самовольному строительству и к вопросам государственной регистрации, и к требованиям о содержании соответствующего гражданско-правового договора, и в отношении сроков права застройки, оснований прекращения данного вещного права, пр. Достаточное количество гражданских дел, рассматриваемых национальными судами, касается вопросов права застройки, фактически возникшего значительное время назад. Как демонстрирует практика судов, в подобных случаях суд принимает решение, в соответствии с нормами действующего в тот период законодательства. Так, в решении от 15 ян- варя 2020 г. по делу № 2-21/2020 Солецкого районного суда Новгородской области отмечено: на основании действующего на момент предоставления земли на праве застройки Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (ст.

71) договоры, содержание которых отражает предоставление гражданам участков земли, принадлежащих муниципалиту, под застройку, заключаются на сроки: для деревянных объектов - до 50 лет, для железобетонных и кирпичных (каменных) - до 65 лет, для строений, являющихся смешанными, - до 60 лет. При предоставлении участка земли на праве застройки под строительство рабочих жилищ, а также, когда объект возводится вновь, договоры на право застройки должны совершаться на указанные выше сроки. Если по гражданско-правовому договору осуществляется восстановление, надстройка, достройка, пристройка, перестройка строения под рабочие жилища, такие договоры не подлежат заключению менее, чем на две трети отраженных в норме предельных сроков.

В свою очередь, как демонстрирует судебная практика, в настоящее время договоры строительный аренды заключаются в срок на 3-5 лет, а после строительства собственник недвижимого объекта либо выкупает соответствующий земельный участок, либо заключает гражданско-правовой договор аренды для эксплуатации построенного им объекта. Данная юридическая конструкция, между тем, довольно громоздка, в связи с чем, при практической реализации возникает множество проблем. В частности, в ситуациях, когда арендатор не успел достроить здание (сооружение), а срок аренды истек, либо, когда арендатор не уплачивает арендные платежи, а собственник обладает намерением расторгнуть гражданско-правовой договор аренды.

Судебная практика демонстрирует и многие другие проблемы. Интерес представляет Определение от 23 сентября 2025 г. Верховного Суда РФ (дело № 5-КГ25-81-К2), в котором указано: участок земли, предоставленный в 1925 г. на праве застройки для строительства объекта жилой недвижимости (до принятия Земельного кодекса РФ), признается предоставленным на праве собственности. Данный вывод основан, в частности, на соответствующих выписках из архивных нехозяйственных книг, которые подлежат хранению в Мещерском поселковом совете, расположенном в Московской области (Кунцевский район).

В другом судебном акте - в решении Минераловодского городского суда Ставропольского края (дело № 2-191/2025 от 24.01.2025) отмечено: гражданин, который обладал участком земли, предоставленным, в целях индивидуального строительства до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе зарегистрировать право собственности и на участок, и на дом (без необходимости принятия решения муниципальным органом).

Многочисленна практика судов в отношении права застройки и прецедентов, касающихся самовольной постройки.

Верховный Суд РФ, обобщая утвержденную Президиумом 16 ноября 2022 г. практику судов по указанной актуальной тематике, указал, в частности, нижеследующее:

- размещение одной из частей самовольной постройки на участке, который не предоставлен в установленном законном порядке для застройки, может выступить основанием для формирования отказа в признании на нее права собственности; - к требованию в отношении сноса постройки, не создающей определенных угроз гражданам (их жизни, здоровью), однако возведенной на праве застройки на выделенном участке без разрешений, подлежит применению общий срок давности.

Как отметила Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда (Определение от 23 апреля 2025 г. по делу № 33-14666/2025), принимая во внимание п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 / 22 (2010 г.), разъясняющего вопросы судебной практики в отношении споров по защите отношений собственности, иных вещных прав, объект может быть признан самовольной постройкой и подлежать сносу в том числе, на участке, выделенном по праву застройки, при одновременном наличии следующих ее признаков: возведение на участке, который не отведен для строительства либо, когда отсутствуют соответствующие разрешения на право застройки, либо строительство осуществлено при существенном несоблюдении норм, правил градостроения и строительства.

В Обзоре Верховного Суда РФ по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 ноября 2025 г.) отражены, в частности, следующие правовые позиции: 1) строительство здания, сооружения осуществляется либо собственником участка, в том числе, через участие третьих лиц либо лицом, не обладающим правом собственности на участок (на праве застройки), однако, с согласия уполномоченных лиц; 2) лицо, которое начало строительство объекта недвижимости до внесения корректив в градостроительную документацию, обладает правом завершить строительство и в последующем использовать данный объект, как и соответствующий участок земли на основании определенного ранее вида его разрешенного использования.

Обзор практики судов по делам, связанным с предоставлением, использованием публичных участков для целей строительства, демонстрирует также следующую правовую позицию Верховного Суда РФ, касающуюся права застройки:

- требование, сформированное уполномоченным органом, касающееся изъятия возведенного на земельном участке незавершенного объекта строительства и его продажи в рамках публичных торгов, подлежит удовлетворению при условии, когда: 1) иск был предъявлен при соблюдении требований ст. 2391 ГК РФ, подп. 2 п. 5 ст. 396 ЗК РФ, и 2) собственником объекта не представлены обоснования нарушения установленных сроков для строительства, ввиду действий (либо бездействия) органов публичной власти либо лиц, которые являются эксплуатирующими инженерно-технические сети, к которым необходимо подключение соответствующего объекта; - ст. 622 ГК РФ, регулирующая сферу возврата арендованного имущества, не может являться основанием возложения на лицо, признанное арендатором публичного участка (предоставленного, в целях строительства объекта недвижимости) обязанности, касающейся освобождению такого участка от возведенной строительством недвижимости; - когда уполномоченный государственный орган не осуществил изъятие объекта, которое признано незавершенным строительством, в срок, определенный законом, собственнику недвижимости не отказывается в совершении арендной сделки на новый срок, требуемый для окончания строительства.

Судебная практика демонстрирует, что право застройки в сравнении с правом аренды характеризуется определенными приоритетами, обеспечивая разумный баланс прав и законных интересов, как арендатора, так и собственника участка земли.

Принимая во внимание изложенное, и учитывая, что прямое законодательное регулирование на настоящем этапе отсутствует, национальная судебная практика должна сформировать единый подход к решению вопросов, связанных со строительной арендой путем использования «права застройки».

Представляется, что решить проблемы в исследуемой сфере может внедрение в российскую правовую систему права застройки, что неоднократно подчеркивалось на уровне законодательных инициатив, равно, как и в научном сообществе. Так, по утверждению З.А. Ахметьяновой, отсутствие на современном этапе данных гражданско-правовых норм «не может не сказаться отрицательно на правовой регламентации и правоприменении в вещно-правовой сфере» [5, с. 39]. В качестве аргумента о необходимости включения в гражданско-правовые нормы положений о праве застройки в науке указывается, что данное вещное право характеризуется правом следования, то есть не прекращается при переходе права собственности от одного лица к другому, предоставляя фактическую возможность защиты от нарушений против любого (третьего) лица [6, с. 123]. Принимая во внимание значение для российской судебной практики правовых позиций Верховного Суда РФ, которые «являются важнейшим источником правовой информации, указывают на недочеты в законодательстве, на его несовершенство или отставание от темпов развития социальной действительности» [7, с. 55], мы убеждены, что решению проблем права застройки и уменьшению чис- ла споров в суде может способствовать также формирование данной высшей инстанцией новой позиции «О праве застройки», что обосновывается:

- правовым статусом Верховного Суда РФ, позиции которого, в соответствии с Федеральным конституционным законом «О Верховном Суде Российской Федерации», обладают принципиальным правовым характером казуального толкования действующих норм права, выступая в качестве обязательной «юридической модели» в сфере правоприменения (ст. 2 ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации»); - отсутствием соответствующей актуальной на современном этапе правовой позиции о данном праве и потребностью в таковой, учитывающей современные проблемы права застройки с учетом трансформации вещных прав; - несовершенством правового регулирования права застройки.

Заключение

Судебная практика демонстрирует значительное количество судебных споров, обусловленных проблемами в сфере права застройки. Данные проблемы представляют особый интерес на протяжении веков, начиная со времен древнеримской юриспруденции, дореволюционного отечественного законодательства и актуализированы на современном этапе развития российского гражданского права. Попытки внедрения в современную отечественную правовую систему указанного вещного права, предпринимаемые в рамках Концепции развития гражданского законодательства РФ, отдельных законопроектов, не привели к решению проблем в сфере права застройки, что обуславливает возникновение новых судебных споров. Решение данных вопросов может быть детерминировано внедрением исследуемого права в национальное правовое поле и принятие Верховным Судом РФ соответствующей правовой позиции.