Нормативное правовое регулирование строительства и эксплуатации жилых объектов и территорий жилой застройки в городе Москве

Жилой микрорайон представляет собой территорию, как правило, размером не более 35 га с населением не более 25-30 тыс. человек, обеспеченных объектами приближенного и повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания – в пределах нормативной доступности. Расчетная территория микрорайона включает группы жилой, смешанной жилой застройки и территории общего пользования микрорайона: участки школ, учреждений повседневного обслуживания, коммунальных объектов, гаражей-стоянок, территории зеленых насаждений (сад, сквер, бульвар), улицы, проезды, автостоянки [1]. Жилой микрорайон следует формировать на территориях жилого назначения в составе жилых районов, как автономное жилое образование – в пределах 1,5 км от городских узлов на межмагистральных территориях, занимающих менее 1 000 га. Микрорайон занимает, как правило, территорию нескольких кварталов, не расчленяется магистралями городского и районного значения. Границами микрорайона служат красные линии магистралей общегородского и районного значения, а также, в случае примыкания, утвержденные границы территорий иного функционального назначения, естественные рубежи [2].

На территории микрорайона запрещается размещать нежилые объекты с участками более 0,5 га, не связанные с обслуживанием населения микрорайона. Допускается размещение объектов малого бизнеса и производственных предприятий малой мощности, дополняющих комплекс учреждений обязательного обслуживания.

Доля нежилого фонда в объеме фонда застройки микрорайона не должна превышать 25%. Общеобразовательные школьные учреждения следует проектировать в соответствии с МГСН 4.06-96, принимать по реальным демографическим условиям с установленными показателями потребности в этих учреждениях детей разных возрастов.

При проектировании новых школ на территориях города с нормативной плотностью застройки жилых участков свыше 20 тыс. кв. м/га допускается размещать блоки – помещения начальной школы вместимостью до 240 человек встроенными или встроенно-пристроенными к жилым зданиям. Размер земельного участка, примыкающего к встроенно-пристроенному блоку, должен быть не менее 150 кв. м. При отдельно расположенных площадках их размер должен быть не менее 100 кв. м на один класс, а удаленность от здания школы – не более 50 м. Старшие классы общеобразовательных школ можно преобразовывать в лицеи: доступность не нормируется.

По мнению президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Е. Николаевой, снижение цены на квадратный метр может быть достигнуто за счет использования более дешевых стройматериалов, например дерева. Сегодня в России при строительстве жилья используется дерева в 20 раз меньше, чем в европейских странах со схожим климатом. Лесные ресурсы страны используются только на четверть; спрос превышает предложение в 2,5 раза. Нормативное правовое регулирование строительства и эксплуатации жилых объектов и территорий жилой застройки в городе Москве включает в себя следующее (наиболее важное для данной отрасли) законодательство:

1. 1 уровень (федеральный), включающий в себя два подуровня:

1) федеральные законы от:

–6 октября 1999 г. № 184-ФЗ (ред. от 22 июля 2008 г.) «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» [3]; –10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» [4]; –6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» [5]; 2) иные нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти:

–Указ Президента РФ от 28 июня 2007 г. № 825 (ред. от 28 апреля 2008 г.) «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» [6]; –Указ Президента РФ от 2 июля 2005 г. № 773 «Вопросы взаимодействия и координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти» [7]; 2. 2 уровень (региональный), включающий в себя три подуровня:

1) законы субъектов РФ (на примере города Москвы):

–Закон города Москвы от 28 июня 1995 г. «Устав города Москвы» [8]; –Закон города Москвы от 5 мая 1999 г. № 17 «О защите зеленых насаждений» [8]; –Закон города Москвы от 26 сентября 2001 г. № 48 «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве» [9]; –Закон города Москвы от 21 ноября 2007 г. № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях» [10]; –Закон города Москвы от 27 апреля 2005 г. № 14 «О Генеральном плане города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)» [11]; –Закон города Москвы от 5 июля 1995 г. № 13-47 «О территориальном делении города Москвы» [12]; 2) нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ (на примере города Москвы):

–постановление Правительства Москвы от 18 марта 2008 г. № 190-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 года № 333-ПП»; –постановление Правительства Москвы от 18 декабря 2007 г. № 1097-ПП «О возложении на Комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ города Москвы дополнительных функций и его преобразовании в Контрольный комитет города Москвы»; –постановление Правительства Москвы от 9 октября 2007 г. № 885-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 333-ПП»; –постановление Правительства Москвы от 19 июня 2007 г. № 506-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановления Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 333- ПП, от 19 ноября 2002 г. № 939-ПП, от 3 декабря 2002 г. № 981-ПП»; –постановление Правительства Москвы от 23 мая 2006 г. № 333-ПП «Об организации работы органов исполнительной власти города Москвы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» (с изм. от 19.06.2007 № 506-ПП, от 09.10.2007 № 885-ПП, от 18.12.2007 № 1097-ПП, от 18.03.2008 № 190- ПП); –постановление Правительства Москвы от 3 апреля 2008 г. № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности»; –постановление Правительства Москвы от 11 мая 2006 г. № 282 «О предоставлении застройщиками отчетности об осуществле- нии деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»; –постановление Правительства Москвы от 21 апреля 2006 г. № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»; –постановление Правительства Москвы от 19 января 2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»; –постановление Правительства Москвы от 16 января 2006 г. № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»; –постановление Правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. № 857-ПП «Об утверждении Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве»; –постановление Правительства Москвы от 14 июля 2004 г. № 49 «Об административной ответственности за правонарушения в области содержания и сохранности подземных инженерных коммуникаций и сооружений»; –постановление Правительства Москвы от 16 июня 2004 г. № 286 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству»; –постановление Правительства Москвы от 9 июня 2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»; –постановление Правительства Москвы от 9 марта 2004 г. № 3/392-рп «Об утверждении Положения о Межведомственном экспертном совете по координации формирования нормативной базы проектирования, строительства, эксплуатации и лицензирования высотного строительства»; –постановление Правительства Москвы от 22 ноября 2003 г. № 1380 «О награждении государственными наградами Российской Федерации работников инвестиционно-строительного комплекса города Москвы; –постановление Правительства Москвы от 27 июня 2003 г. № 63 «Об утверждении статистического инструментария для организации статического наблюдения за основными фондами и строительством на 2004 год»; –постановление Правительства Москвы от 11 июля 2003 г. № 41 «Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта градостроительных объектов в городе Москве»; –постановление Правительства Москвы от 19 января 2001 г. № 16-14/136 «О вопросах определения уровня качества строительно-монтажных работ и производимых строительных материалов, конструкций и изделий»; –постановление Правительства Москвы от 19 января 2001 г. № 9-1-1/5 «О создании в проектно-изыскательских организациях систем качества»; –постановление Правительства Москвы от 18 января 2001 г. № 91-р «Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности; –постановление Правительства Москвы от 20 июня 2000 г. № 50 «Об утверждении форм федерального государственного статистического наблюдения для организации статистического наблюдения за основными фондами и строительством на 2001 год»; –постановление Правительства Москвы от 2 декабря 1999 г. № СК-4224/6 «О создании и внедрении в строительно-монтажных организациях систем качества на основе стандартов ГОСТ Р ИСО 9000»; –постановление Правительства Москвы от 21 октября 1998 г. № 100 «Об утверждении инструкций по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по строительству» (в ред. от 12.01.2000, от 04.03.2002, от 12.09.2003) [13]; –постановление Правительства Москвы от 1 июня 1998 г. № 551 «Об утверждении Правил отпуска древесины на корню в лесах Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства РФ от 24.09.2002 № 700); 3) специальные (профильные) нормативные правовые акты о строительстве, устанавливающие нормы и правила деятельности в данной сфере (как правило, СНиПы):

–СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» [14]; –СНиП 2.08-02-89 «Общественные здания и сооружения» [15]; –СНиП 2.09.04-97 «Административные и бытовые здания» [16]; –СНиП 14-01-96 «Основные положения создания и ведения государственного градостроительного кадастра». М., 1999 [17]; –СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» [18]; –СНиП 23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» [19]; –СНиП III-10-75 Благоустройство территорий [20]; –СанПиН 2.2.2 542-96 «Гигиенические требования к видеодисплейным терминалам, персональным электронно-вычислительным машинам и организация работ»; –СНиП 2.04.09-84 «Пожарная автоматика зданий и сооружений»; –Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 от 8 апреля 2003 г. № 2.2.1/2.1.1.1278-03; –Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 от 8 апреля 2003 г. № 2.2.1/2.1.1.1278-03; –Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации (утв. постановлением Госстроя РФ от 8 июня 2001 г. № 58); –решение расширенного заседания Научно-технического Совета Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города и Департамента науки и промышленной политики от 15 января 2002 г. Согласно п. 5.1 постановления Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49 (ред. от 26.09.2006 г.) «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», жилые территории предназначены для организации жилой среды, отвечающей современным социальным, гигиеническим и градостроительным требованиям, формируются в виде следующих объектов градостроительного нормирования:

–участков жилой, смешанной жилой застройки в составе общественных зон, жилых групп и микрорайонов; –групп жилой, смешанной жилой застройки в составе общественных зон, микрорайонов или автономно расположенных в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения; –микрорайонов в составе жилых районов или автономно расположенных в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения; –жилых районов [21].

Вид объекта нормирования и его границы устанавливаются в планах градостроительного развития округов и районов г. Москвы. Градостроительные характеристики определяются местом размещения на территории города. Проектное население определяется в градостроительном задании на проектирование в зависимости от категорий комфортности жилых домов (МГСН 3.01-96, Дополнение № 4 к МГСН 3.01-96), размещаемых на застраиваемой (реконструируемой) территории. Расчетный показатель следует принимать при застройке жилыми домами первой категории комфортности не более 50 кв. м, а второй категории комфортности – 20–30 кв. м общей площади на человека. Проектирование планировки и застройки жилых территорий следует вести с учетом потребностей инвалидов и маломобильных групп населения (ВСН 62-91). При проектировании планировки и застройки жилых территорий нормируется следующее:

–условия безопасности среды обитания по нормируемым санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям; –градостроительные характеристики жилых территорий; –интенсивность использования и удельная обеспеченность территориями участков жилой, смешанной жилой застройки; –минимальная удельная обеспеченность территориями общего пользования и озелененными территориями в группе, микрорайоне, жилом районе; –плотность жилой застройки на территории группы, микрорайона, жилого района; –минимальная удельная обеспеченность стандартным комплексом объектов повседневного, периодического и приближенного обслуживания; –доступность объектов приближенного, повседневного и периодического обслуживания не более 300, 500 и 1 200 м соответственно; –длина пешеходных подходов до остановочных пунктов наземного массового транспорта – не более 400 м; –длина пешеходных подходов от остановочных пунктов наземного массового транспорта до торговых центров, универмагов и поликлиник – не более 150 м, до прочих объектов обслуживания – не более 400 м [22]; –обеспеченность местами хранения автомобилей в гаражах-стоянках (п. 9.3.3) с размещением их в доступности: для жителей кварталов сохраняемой застройки – не более 1 500 м, для территорий с коттеджной застройкой – не более 200 м, для остальных жилых территорий – не более 600 м; –условия размещения гаражей-стоянок; –пешеходная доступность озелененных территорий общего пользования (сквер, бульвар, сад) – не более 400 м. Жилой район – территория размером, как правило, более 75 га. Население жилого района обеспечивается комплексом объектов повседневного и периодического обслуживания в пределах своей территории. Расчетную территорию жилого района составляют микрорайоны и территории общего пользования жилого района:

участки объектов периодического обслуживания, спортивных и коммунальных сооружений, гаражей-стоянок, территории зеленых насаждений (парк, бульвары и др.), улицы, площади, автостоянки. Жилой район следует формировать на территориях жилого назначения межмагистральных территорий размером более 500 га в пределах границ городского района.

В баланс территории жилого района не включаются: технические зоны инженерных коммуникаций и технические коридоры ЛЭП и газопроводов высокого давления; санитарно-защитные зоны производственных предприятий, железных и скоростных дорог, не используемые для размещения коммунальных объектов жилого района; технические зоны метрополитена, если они не могут быть использованы для размещения участков и объектов, обслуживающих население жилого района; особо охраняемые природные территории и производственные зоны.