Механизмы правовой защиты субъектов долевого строительства

• ОСИАШВИЛИ Лукааспирант кафедры предпринимательского и корпоративного права, ФБГОУ ВО «Российский государственный университет правосудия им. В.М. Лебедева»osiashvili123@gmail.com

Научная статья посвящена вопросам правовой защиты субъектов долевого строительства в контексте современной жилищной политики Российской Федерации. В статье рассматриваются ключевые нормативные акты, регулирующие отношения между дольщиками и застройщиками, а также механизмы обеспечения их прав и интересов. Особое внимание уделяется конституционным основам правовой защиты субъектов долевого строительства. В статье проводится анализ проблем нарушения прав дольщиков, связанных с недобросовестными действиями застройщиков и банкротством.

Ключевые слова: правовые механизмы, правовая защита, долевое строительство, счет эскроу, дольщики, застройщики

Введение

Рост спроса на недвижимость влияет на увеличение числа граждан, которые принимают участие в долевом строительстве. В сфере долевого строительства существуют правовые проблемы, которые связаны с неисполнением застройщиками своих обязанностей, нарушениями прав дольщиков. Изменения в содержании гражданского законодательства напрямую определяют необходимость проведения анализа существующих механизмов правовой защиты субъектов долевого строительства. Нормативно-правовое регулирование долевого строительства Долевое строительство предполагает внесение дольщиками финансовых средств в строительство жилья и предполагающее принятие объектов долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости [1]. Правовой основой долевого строительства выступает Федеральный закон № 214-ФЗ, который определяет «порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании «Фонд развития территорий» [2].

Федеральный закон от 29.07.2017 № 218- ФЗ, который регулирует порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и организацию управления публично-правовой компанией «Фонд развития территорий». Основные положения закона предусматривают, что деятельность Фонда направлена на создание условий для развития территорий, улучшение жилищных условий, а также стимулирование инвестиций в строительство и инфраструктурные проекты [3].

Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 регулирует специфические аспекты ответственности сторон, участвующих в договорах долевого строительства, с целью повышения защиты прав субъектов долевого строительства. Данным нормативно-правовым актом указываются правовые ситуации применения и расчета неустойки – соразмерность причиненному ущербу.

Правовая защита субъектов долевого строительства Правовая защита субъектов долевого строительства имеет взаимосвязь с конституционным правом на жилище. В Конституции РФ право на жилище относится к основным правам человека и гражданина [4]. Следовательно, государством должны быть созданы условия для реализации данного конституционного права. В рамках реализации конституционных принципов в российской жилищной политике особое место занимает регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве. Это обусловлено тем, что долевое строительство становится одним из наиболее популярных механизмов приобретения жилья.

Защита прав участников долевого строительства включает в себя создание правовых гарантий, предотвращающих нарушение интересов граждан, инвестирующих в строительство [5]. Важными аспектами являются обеспечение соответствия содержания договора законодательным нормам, предотвращение мошенничества со стороны застройщиков, контроль за соблюдением сроков и условий строительства, а также создание механизмов компенсации в случае нарушения обязательств.

Правовая защита субъектов долевого строительства осуществляется и актами судебной практики. Так, в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей Президиума Верховного Суда РФ от 23.10.2024 определено, что установление застройщиком сокращенного гарантийного срока до одного года работы на осуществление отделочных работ в строящейся квартире, приобретенной заказчиком по условиям долевого строительства является незаконным и противоречащим нормам ч. 5 ст. 7 ФЗ № 214, и в случае обнаружения дефектов в отделочных работах, застройщик должен нести ответственность [6].

Рассмотренный случай из судебной практики подтверждает наличие проблемы в сфере долевого строительства, связанной с нарушением прав участников договоров долевого участия. Несмотря на прямой запрет законодательства на включение в договорные отношения условий, ущемляющих права граждан, на практике наблюдаются случаи, когда застройщики и иные участники рынка пытаются включить в договоры незаконные положения, ослабляющие гарантии участников строительства. Такие ситуации могут привести к значительным финансовым и правовым рискам для граждан, вкладывающих свои средства в строительство жилья. Подобного рода нарушения свидетельствуют о необходимости более строгого контроля за соблюдением законодательства и единообразного применения норм о ничтожности условий, ущемляющих права участников долевого строительства.

Правовая защита субъектов долевого строительства необходима и в случае, когда застройщики становятся банкротами. В таком случае правовым механизмом защиты субъектов долевого строительства является компенсационный фонд и деятельность конкурсных управляющих. Так, в Определении Верховного Суда РФ № А57–18444/2020 была рассмотрена ситуация, показывающая недобросовестность конкурсного управляющего который н включил в реестр требование дольщика о передаче квартиры, причем, что договор долевого участия имел надлежащую регистрацию [7].

Судебным органом было признано право дольщика на получение квартиры, поскольку включение требований участников долевого строительства в ЕГРН относится к обязательству конкурсного управляющего. А недобросовестность конкурсного управляющего не должна препятствовать процессу соблюдения всех прав дольщика, связанных с приобретением жилья. Содержание данного акта судебной практики позволяет закрепить правовую защиту дольщиков в случае банкротства застройщиков и обозначить необходимость совершенствования правовых норм в аспекте установления ответственности конкурсного управляющего за недобросовестное исполнение трудовых обязанностей, которые повлекут за собой нарушение прав дольщиков.

В судебной практике также можно выделить проблему получения дольщиком полной суммы неустойки, поскольку при рассмотрении споров в суде, наблюдается снижение размера неустойки Ст. 333 Гражданского кодекса РФ определяет что уменьшение неустойки судебным органом возможно в том случае, если она несоразмерна последствиям нарушения обязательств [8]. Снижение неустойки может быть обусловлено имущественным положением застройщика, длительностью просрочки и установлением соотношения между суммой неустойки и суммой общего долга.

Разъяснение расчета размера компенсации содержится в опредлении Конституционного Суда РФ. Так, Определение Конституционного Суда РФ от 14.11.2023 № 3016–О подтверждает законность существующего правового механизма методики расчета компенсации в случае банкротства застройщика на основе рыночной стоимости жилья, находящегося в долевом строительстве [9]. В определении содержится отказ в удовлетворении жалобы дольщицы в неправомерности расчета компенсации, указав, что взаимосвязь компенсации и рыночной стоимости жилья не нарушает имущественных прав дольщика. Однако при этом, судебным органом определено, что дольщики имеют право обратиться в судебный орган в случае несогласия с рассчитанным размером компенсации. Для снижения жалоб дольщиков, связанных с назначением компенсации при банкротстве застройщика, в юридической практике обсуждается введение жилищных сертификатов, заменяющих денежную компенсацию в случае банкротства застройщика.

Еще одним правовым механизмом защиты прав субъектом долевого строительства является создание эскроу–счетов. Деньги дольщиком при заключении договора долевого участия вносятся не на счет, принадлежащий застройщику, а на счет эскроу, с которого деньги будут переведены застройщику только после того, как объект недвижимости будет переда дольщику [10].

Такой порядок обеспечивает дополнительные гарантии для дольщиков, так как их средства не могут быть использованы застройщиком до выполнения обязательств по передаче жилья. Это значительно снижает риск мошенничества, неправомерных действий или банкротства застройщика, что в свою очередь повышает доверие участников рынка и стимулирует честное выполнение обязательств.

В 2024 г. был введен мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков за просрочку сдачи домов. Его введение позволило предотвратить банкротство застройщиков, что могло способствовать окончанию строительства объектом недвижимости [11]. Данная мера являлась временной и была отменена с 1 января 2026 г., однако свидетельствовала о том, что в приоритет было поставлено объемное завершение строительства и развитие жилищной политики, а не защита имущественных прав дольщиков.

Заключение

Нормативно-правовое регулирование долевого строительства в РФ позволяет обеспечить защиту прав участников рынка недвижимости и развитие жилищной политики.

Правовая защита участников долевого строительства включает гарантии исполнения обязательств, судебную практику, а также меры по компенсации и ответственности. Создание эскроу-счетов и мораторий на взыскание неустоек, направлены на снижение рисков для дольщиков и правомерное окончание долевого строительства в случае банкротства застройщика.

Список литературы

1. Хабибуллина В.И. К вопросу о государственных гарантиях защиты прав участников строительства: фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2023. № 12-1 (87). С. 123.
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214–ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 40.
3. Федеральный закон от 29.07.2017 № 218–ФЗ (ред. от 07.04.2025) «О публично–правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2017. № 31 (часть I). Ст. 4767.
4. Конституция Российской Федерации (от 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СПС КонсультантПлюс. URL: https://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ (дата обращения: 07.12.2025).
5. Гончарова А.А. Некоторые предметы споров между субъектами страхования гражданской ответственности застройщика //Актуальные проблемы российского права. 2021. № 1 (122). С. 95.
6. Обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.10.2024) // Судебные и нормативные акты РФ. URL: https://sudact.ru/ law/obzor-sudebnoi-praktiki-po-delam-o-zashchite_4/ (дата обращения: 07.12.2025).
7. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 июля 2023 г. № 306–ЭС22–27838 (2, 3) по делу № А57–18444/2020 // Судебные и нормативные акты РФ. URL: https://sudact.ru/vsrf/doc/JMmZnfmBM7dW/ (дата обращения: 07.12.2025).
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // СПС КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_ doc_LAW_5142/ (дата обращения: 07.12.2025).
9. Определение Конституционного Суда РФ от 14 ноября 2023 г. № 3016– О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Толмачевой Ирины Владимировны на нарушение ее конституционных прав частью 2 статьи 13 Федерального закона «О публично –правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // ЮИС Легалакт. URL: https://legalacts.ru/ sud/opredelenie-konstitutsionnogo-suda-rf-ot-14112023-n-3016-o/ (дата обращения: 07.12.2025).
10. Воронов А.В., Одинцов С. В. Баланс интересов участников долевого строительства в Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2025. № 12 (291). С. 82-92.
11. Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 19.06.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» // Собрание законодательства РФ. 2024. № 13. Ст. 1797.

Скачать